Nieruchomość przede wszystkim dla siebie
Jak wybrać nieruchomość w Tajlandii do życia
Jeżeli planujesz spędzać w Tajlandii kilka miesięcy w roku, większą część roku albo przeprowadzić się tutaj na stałe, nieruchomość powinieneś wybierać zupełnie inaczej niż osoba, która kupuje wyłącznie z myślą o wynajmie i zwrocie z inwestycji.
Najważniejsze pytanieCzy naprawdę chciałbym tutaj żyć przez kilka kolejnych lat?
Najpierw sposób życia. Później cena, metry i kalkulacje.
Dobry punkt wyjścia
Nie musisz szukać projektu obiecującego najwyższy procent rocznie. Nie musisz wybierać dzielnicy, która aktualnie najlepiej sprzedaje się zagranicznym inwestorom. Nie musisz również udowadniać przed samym sobą, że każde wydane 100 000 THB kiedyś do Ciebie wróci.
Jeżeli odpowiedź na najważniejsze pytanie brzmi „tak”, zaczynamy patrzeć na nieruchomość jak na miejsce, które ma poprawić jakość Twojego życia.
Najpierw życie, później Excel
Kupując nieruchomość dla siebie, warto od początku zaakceptować jedną rzecz:
dobra nieruchomość do życia nie musi być jednocześnie najlepszą inwestycją finansową.
Możesz kupić apartament za 6 mln THB, korzystać z niego przez dziesięć lat, mieszkać blisko plaży, restauracji, szpitala i znajomych, a później sprzedać go za podobną kwotę albo nawet nieco taniej.
Czy oznacza to, że zakup był zły?
Niekoniecznie.
Przez cały ten czas nieruchomość dawała Ci własne miejsce do życia, stabilność, komfort i możliwość urządzenia przestrzeni dokładnie tak, jak chciałeś.
W takim przypadku wartość nieruchomości nie sprowadza się wyłącznie do późniejszej ceny sprzedaży.
Oczywiście nadal warto kupować rozsądnie, negocjować cenę i sprawdzić rynek. Chodzi jedynie o to, aby przyszły zysk nie przesłonił celu, dla którego nieruchomość faktycznie kupujesz.
Najpierw pomieszkaj, dopiero później kup
To jedna z najważniejszych zasad przy zakupie nieruchomości w Tajlandii.
Jeżeli nie znasz jeszcze bardzo dobrze danej lokalizacji, nie musisz podejmować decyzji podczas jednego wyjazdu i kilku prezentacji mieszkań.
Znacznie rozsądniej jest najpierw po prostu tam zamieszkać.
Nie przez trzy dni w hotelu.
Najlepiej przez kilka tygodni albo kilka miesięcy.
Dopiero wtedy zobaczysz:
- jak wygląda ruch rano i wieczorem,
- ile naprawdę zajmuje dojazd do sklepu lub szpitala,
- czy potrzebujesz samochodu,
- czy okolica jest głośna,
- jak funkcjonuje poza sezonem,
- czy są problemy z parkowaniem,
- jak wygląda codzienne życie podczas pory deszczowej,
- czy miejsce, które świetnie wyglądało na wakacjach, nadal podoba Ci się po miesiącu zwykłego życia.
Możemy pomóc również na tym etapie
Jeżeli dopiero szukasz miejsca dla siebie, w ThaiPol możemy pomóc zorganizować średnioterminowy wynajem w wybranych lokalizacjach, abyś przed zakupem mógł spokojnie poznać okolicę.
Można podejść do tego etapami.
Przykładowo spędzić 1–2 miesiące w jednej lokalizacji, następnie przenieść się na podobny okres do kolejnego miejsca i dopiero po takim rozeznaniu rozpocząć właściwe poszukiwania nieruchomości.
To często znacznie lepsze rozwiązanie niż kupowanie mieszkania dlatego, że podczas tygodniowego urlopu zachwyciła nas plaża albo widok z balkonu.
Możemy pomóc dobrać lokalizacje do Twojego stylu życia, znaleźć odpowiedni wynajem i zaplanować taki okres próbny tak, aby naprawdę dał Ci wiedzę potrzebną przed zakupem.
Lokalizacja po godzinach
Sprawdź, jak okolica działa w zwykły dzień
Wakacyjny zachwyt jest dobrym początkiem, ale codzienne życie weryfikuje dojazdy, usługi, hałas i wygodę. Zobacz miejsce o kilku porach i w różnych warunkach.
Tajlandia na wakacjach i Tajlandia na co dzień to dwa różne doświadczenia
Miejsce idealne na dwutygodniowy urlop nie zawsze jest równie wygodne do codziennego życia.
Po kilku miesiącach większe znaczenie niż hotelowy basen zaczynają mieć:
- supermarket,
- dobra restauracja w pobliżu,
- szpital i apteka,
- internet,
- parking,
- bank,
- pralnia,
- miejsce do ćwiczeń,
- możliwość szybkiego wyjazdu z dzielnicy,
- dostęp do lotniska,
- korki w godzinach szczytu.
Dlatego warto oglądać potencjalną lokalizację oczami przyszłego mieszkańca, a nie turysty.
Jeżeli bierzesz pod uwagę kilka regionów Tajlandii, możemy pomóc je porównać właśnie z takiej praktycznej perspektywy: komunikacja, infrastruktura, dostęp do usług, styl życia i realne koszty codziennego funkcjonowania.
Nie kupuj lokalizacji na podstawie jednej wizyty
Warto odwiedzić okolicę kilka razy.
Najlepiej:
- rano,
- w godzinach szczytu,
- wieczorem,
- w weekend,
- a jeśli to możliwe także poza wysokim sezonem.
Spokojna uliczka oglądana we wtorek o godzinie 11 może po południu zamieniać się w korek.
Droga wyglądająca świetnie w lutym może wyglądać zupełnie inaczej podczas intensywnych opadów.
Z drugiej strony miejsce reklamowane jako bardzo turystyczne może poza sezonem okazać się spokojne i wygodne do normalnego życia.
Takich rzeczy nie pokaże wizualizacja dewelopera.
Forma zakupu i dokumenty
Condo czy dom?
Dla cudzoziemca zakup condominium na własność w ramach dostępnego foreign quota jest zazwyczaj jedną z najprostszych form posiadania nieruchomości w Tajlandii.
Przy domu i gruncie sytuacja jest bardziej złożona i wymaga dokładnego sprawdzenia konstrukcji prawnej.
Dlatego zawsze warto dokładnie wiedzieć:
- co faktycznie kupujesz,
- kto jest właścicielem gruntu,
- czy kupujesz lokal na własność,
- czy w grę wchodzi dzierżawa,
- jakie prawa otrzymujesz wraz z nieruchomością,
- jakie ograniczenia dotyczą późniejszej sprzedaży.
W ThaiPol możemy pomóc uporządkować również ten etap
Możemy pomóc w kontakcie ze sprzedawcą lub deweloperem, zebrać dokumenty dotyczące nieruchomości oraz wskazać, które kwestie warto sprawdzić przed podjęciem decyzji.
Jeżeli sprawa wymaga analizy prawnej, zawsze rozsądnie jest korzystać z niezależnego prawnika, a nie wyłącznie dokumentów i wyjaśnień przygotowanych przez stronę sprzedającą.
Foreign quota – sprawdź to zanim zaczniesz negocjować
Przy zakupie condo przez cudzoziemca ważne jest nie tylko to, czy dany projekt pozwala na zakup przez obcokrajowców.
Trzeba ustalić:
- czy konkretny lokal znajduje się jeszcze w dostępnej puli foreign quota,
- czy cena dotyczy własności freehold,
- jakie dokumenty otrzymasz,
- jakie będą koszty transferu własności,
- kto ponosi poszczególne opłaty.
Nie wystarczy ogólne:
„foreigners can buy”.
Ważne jest co dokładnie możesz kupić i na jakich warunkach.
Przy konkretnych projektach możemy pomóc uzyskać te informacje od dewelopera lub właściciela jeszcze przed podjęciem dalszych kroków.
Budynek po kilku latach
Nie kupuj wyłącznie oczami
Nowe projekty w Tajlandii bardzo często wyglądają spektakularnie.
Basen infinity, ogród tropikalny, coworking, fitness, rooftop, eleganckie lobby.
To wszystko jest przyjemne.
Ale po kilku latach ważniejsze może okazać się pytanie:
kto i za jakie pieniądze będzie to wszystko utrzymywał?
Przy condo warto sprawdzić:
- wysokość common fee,
- sinking fund,
- jakość zarządzania budynkiem,
- stan części wspólnych,
- ochronę,
- windy,
- parking,
- regulamin,
- sposób rozwiązywania usterek.
Piękne lobby podczas sprzedaży nie mówi jeszcze, jak budynek będzie wyglądał za dziesięć lat.
Obejrzyj starsze projekty tego samego dewelopera
To jeden z najlepszych sposobów oceny jakości.
Showroom praktycznie zawsze wygląda perfekcyjnie.
Znacznie więcej mówi budynek tego samego dewelopera po pięciu czy dziesięciu latach.
Warto zobaczyć:
- elewację,
- basen,
- garaż,
- korytarze,
- windy,
- instalacje,
- roślinność,
- sposób wykonywania napraw,
- ogólny stan części wspólnych.
Jeżeli starsze realizacje nadal wyglądają dobrze, jest to znacznie cenniejsza informacja niż kolejna wizualizacja przygotowana przez dział marketingu.
Jeżeli rozważasz konkretny projekt, możemy pomóc sprawdzić również inne realizacje tego samego dewelopera i porównać je z konkurencją w okolicy.
Klimat i otoczenie
Morze, słońce i widok mają także praktyczną stronę
Mieszkanie nad morzem ma również drugą stronę
Bliskość plaży jest dla wielu osób jednym z głównych powodów przeprowadzki do Tajlandii.
Trzeba jednak pamiętać, że morski klimat oznacza również:
- wysoką wilgotność,
- sól,
- korozję,
- silne słońce,
- szybsze zużycie części zewnętrznych.
Przy oglądaniu nieruchomości warto zwrócić uwagę na:
- ramy okienne,
- balkony,
- klimatyzację,
- uszczelnienia,
- instalacje,
- ślady wilgoci,
- elementy metalowe.
To nie jest argument przeciwko mieszkaniu nad morzem.
To po prostu część kosztów i realiów życia w tropikalnym klimacie.
Widok z balkonu może się zmienić
Jeżeli jednym z głównych powodów wyboru mieszkania jest widok na morze, park albo góry, warto sprawdzić, co znajduje się przed budynkiem i co może powstać tam w przyszłości.
Pusta działka dzisiaj nie oznacza pustej działki za pięć lat.
Podobnie hasło „sea view” nie zawsze oznacza, że widok jest w jakikolwiek sposób chroniony.
Przy zakupie na wiele lat warto spojrzeć nie tylko na obecne otoczenie, ale również na możliwy rozwój okolicy.
Sól, wilgoć, nasłonecznienie i możliwość nowej zabudowy mogą wpływać na komfort oraz koszty przez wiele lat.
Mieszkanie do normalnego życia
Wybierz mieszkanie, w którym rzeczywiście da się mieszkać
Na rynku turystycznym bardzo popularne są niewielkie apartamenty zaprojektowane przede wszystkim z myślą o pobytach wakacyjnych.
Na tydzień mogą być znakomite.
Na osiem miesięcy już niekoniecznie.
Zastanów się:
- gdzie będziesz przechowywać rzeczy,
- czy jest wystarczająco dużo szaf,
- czy kuchnia pozwala normalnie gotować,
- gdzie będziesz pracować,
- czy potrzebujesz osobnego pokoju,
- czy balkon rzeczywiście jest użyteczny,
- czy mieszkanie zapewnia wystarczającą prywatność.
Jeżeli planujesz żyć tutaj przez większość roku, kilkanaście dodatkowych metrów powierzchni może być znacznie ważniejsze niż efektowny rooftop.
Możemy pomóc szukać nieruchomości według takich praktycznych wymagań, a nie wyłącznie według powierzchni, ceny i folderu sprzedażowego.
Piętro i kierunek świata mają znaczenie
W tajskim klimacie mieszkanie mocno nagrzewające się popołudniowym słońcem może oznaczać znacznie większe zużycie klimatyzacji.
Wyższe piętro może dawać:
- lepszy widok,
- więcej światła,
- mniej hałasu z ulicy.
Jednocześnie może oznaczać:
- większą ekspozycję na słońce,
- silniejszy wiatr,
- większą zależność od wind.
Niższe piętro bywa chłodniejsze i wygodniejsze, ale może być bardziej narażone na hałas czy owady.
Nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Wszystko zależy od sposobu, w jaki chcesz mieszkać.
Codzienne bezpieczeństwo
Pomyśl o życiu za pięć i piętnaście lat
Szpital może być ważniejszy niż plaża
Jeżeli myślisz o Tajlandii jako miejscu na emeryturę albo na kolejne kilkanaście lat, dostęp do dobrej opieki medycznej powinien znaleźć się bardzo wysoko na liście kryteriów.
Sprawdź:
- najbliższy prywatny szpital,
- czas dojazdu,
- dostęp do specjalistów,
- apteki,
- możliwości transportu w nagłym przypadku.
Piękny dom położony godzinę od wszystkiego może być świetnym wyborem dzisiaj, ale za kilkanaście lat Twoje priorytety mogą wyglądać inaczej.
Przy wyborze miejsca możemy uwzględnić również dostęp do infrastruktury medycznej i innych usług potrzebnych do normalnego, długoterminowego życia.
Samochód lub skuter potrafią całkowicie zmienić ocenę miejsca
W Tajlandii dwa kilometry nie zawsze oznaczają wygodny spacer.
Może brakować:
- chodników,
- przejść dla pieszych,
- oświetlenia,
- komunikacji publicznej.
Dlatego warto odpowiedzieć sobie wcześniej:
czy zamierzam mieć samochód lub skuter?
Jeżeli nie, lokalizacja powinna być oceniana znacznie bardziej rygorystycznie pod kątem codziennych potrzeb.
Zakup nieruchomości nie daje automatycznie prawa pobytu
Własność nieruchomości i prawo do długoterminowego pobytu w Tajlandii to dwie oddzielne kwestie.
Przed zakupem dobrze wiedzieć nie tylko:
gdzie chcę mieszkać,
ale również:
na jakiej podstawie zamierzam legalnie przebywać w Tajlandii przez większą część roku.
Jeżeli planujesz stałą przeprowadzkę, warto przeanalizować obie kwestie równolegle, aby nie kupować nieruchomości bez wcześniejszego przemyślenia własnej sytuacji pobytowej.
Elastyczność na przyszłość
Czy przy zakupie dla siebie warto myśleć o późniejszej sprzedaży?
Tak.
Tylko nie powinna być ona najważniejszym kryterium.
Nawet jeśli dzisiaj jesteś przekonany, że zostaniesz w Tajlandii na zawsze, życie potrafi zmienić plany.
Dlatego warto sprawdzić:
- ile mieszkań w danym budynku jest już na sprzedaż,
- jak długo pozostają na rynku,
- czy deweloper nadal oferuje nowe lokale,
- kto potencjalnie mógłby kupić Twoją nieruchomość później.
Jeżeli świadomie akceptujesz możliwość sprzedaży bez dużego zysku albo nawet z niewielką stratą, masz jednocześnie ogromną przewagę nad inwestorem.
Możesz wybrać to, co naprawdę odpowiada Twojemu życiu, zamiast gonić za projektem mającym najlepiej wyglądać w kalkulacji.
Kupując dla siebie, nie musisz gonić za modą
Nie musisz kupować w miejscu, które aktualnie najmocniej reklamują agencje.
Nie musisz wybierać projektu z najwyższym „guaranteed return”.
Możesz kupić starsze condo w świetnej lokalizacji.
Możesz wybrać większe mieszkanie zamiast nowoczesnego mikroapartamentu.
Możesz zdecydować się na spokojniejszy region, jeżeli właśnie tam odpowiada Ci życie.
Możesz świadomie wydać więcej na:
- ciszę,
- przestrzeń,
- dobry szpital,
- bliskość rodziny,
- wygodną komunikację,
- widok,
- możliwość spacerowania.
Kupujesz przede wszystkim jakość własnego życia.
Lokalne wsparcie
Jak możemy pomóc
Nie musisz zaczynać od oglądania ofert sprzedaży. Możemy najpierw pomóc Ci zrozumieć miejsca, porównać codzienność i sprawdzić, czy dana lokalizacja pasuje do Twojego planu życia.
Jeżeli rozważasz przeprowadzkę albo zakup nieruchomości w Tajlandii, nie musisz zaczynać od oglądania ofert sprzedaży.
Możemy pomóc Ci przejść ten proces etapami:
- wytypować regiony odpowiadające Twojemu stylowi życia,
- zorganizować wynajem na kilka tygodni lub miesięcy,
- porównać kilka lokalizacji na miejscu,
- sprawdzić codzienną infrastrukturę,
- pomóc wyszukać nieruchomości do zakupu,
- porównać projekty i ceny,
- skontaktować się z deweloperem lub właścicielem,
- zebrać najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości,
- pomóc w organizacji niezależnej obsługi prawnej przed zakupem.
Nie musisz podejmować decyzji podczas jednego wyjazdu.
Jeżeli wahasz się między kilkoma miejscami, możemy również pomóc przygotować kilkumiesięczny okres rozeznania, podczas którego pomieszkasz kolejno w wybranych lokalizacjach i dopiero później zdecydujesz, gdzie naprawdę chcesz kupić.
Czas poświęcony na takie rozeznanie kosztuje znacznie mniej niż zakup nieruchomości w miejscu, które po pół roku okaże się nieodpowiednie.
Lista przed decyzją
Najważniejsze pytania przed zakupem
Przed podpisaniem umowy odpowiedz sobie uczciwie:
- Czy naprawdę znam tę część Tajlandii?
- Czy mieszkałem tutaj dłużej niż podczas urlopu?
- Czy znam okolicę również poza wysokim sezonem?
- Czy chciałbym być tutaj za 5–10 lat?
- Czy lokalizacja odpowiada mojemu codziennemu stylowi życia?
- Czy mam dostęp do dobrego szpitala?
- Czy potrzebuję samochodu?
- Czy budynek jest dobrze zarządzany?
- Jak wyglądają starsze inwestycje dewelopera?
- Czy znam wszystkie koszty utrzymania?
- Czy rozumiem formę prawną zakupu?
- Czy mam rozwiązany sposób długoterminowego pobytu?
- Czy zaakceptuję sytuację, w której nieruchomość za kilka lat będzie warta tyle samo albo nieco mniej?
Jeżeli na ostatnie pytanie odpowiadasz:
„tak, bo przede wszystkim chcę tutaj dobrze mieszkać”,
to patrzysz na nieruchomość zupełnie inaczej niż inwestor oczekujący konkretnego procentowego zwrotu.
Dom w Tajlandii nie musi być inwestycją, aby był dobrą decyzją
Jeżeli kupujesz przede wszystkim dla siebie, nie pozwól, aby marketing inwestycyjny zmusił Cię do oceniania wszystkiego wyłącznie przez pryzmat procentowego zwrotu.
Warto kupić rozsądnie.
Warto negocjować cenę.
Warto sprawdzić rynek, stan prawny, budynek i możliwość późniejszej sprzedaży.
Ale ostatecznie najważniejszym „zwrotem” z takiego zakupu może być coś zupełnie innego:
kilka, dziesięć czy kilkanaście lat życia w miejscu, w którym naprawdę chciałeś mieszkać.
I właśnie w takim przypadku dobra nieruchomość w Tajlandii może być bardzo dobrą decyzją, nawet jeżeli nigdy nie okaże się najlepszą inwestycją finansową w Twoim portfelu.